Требования к объекту недвижимости по договору купли-продажи


Анализируя действующее законодательство можно выявить следующие виды недвижимого имущества, не упомянутых в ст. В первую очередь это Закон ФЗ от 21 июля г. N ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" с изм.

Он называет те объекты, права на которые должны быть зарегистрированы в соответствующем порядке. Дадим характеристику наиболее сложным с правовой точки зрения объектам недвижимости, в отношении которых законодательные положения не совсем скоректированы.

ФЗ от 30 декабря г. N ФЗ "О внесении изменений в часть первую ГК РФ" включил объекты незавершенного строительства в перечень объектов недвижимости, содержащийся в ст. Впервые о том, что объекты незавершенного строительства являются недвижимым имуществом, на федеральном уровне было указано в Законе о регистрации, который устанавливал возможность государственной регистрации права собственности на объекты незавершенного строительства в случае необходимости совершения сделок с такими объектами п.

В то же время законодатель не определил, с какого момента соответствующий объект становится недвижимым имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации. Этот пробел устраняла судебная практика: N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" государственной регистрации подвергались не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда. Таким образом, необходимым условием того, чтобы объект незавершенного строительства был признан объектом недвижимости, по мнению ВАС РФ, являлся факт прекращения договора строительного подряда в отношении такого объекта.

Соответственно, на практике регистрирующие органы при регистрации прав на объекты незавершенного строительства требовали документальные доказательства прекращения договора строительного подряда в отношении таких объектов.

Купля-продажа недвижимости: правила исключения рисков

Теперь первоначальная государственная регистрация права собственности на объекты незавершенного строительства больше не обусловлена необходимостью совершения сделки с такими объектами. Кроме того, установлен четкий перечень документов, необходимых для государственной регистрации права собственности на объекты незавершенного строительства. Помещения как объекты недвижимости.

Удивительно, но факт! Оформляем предварительную договоренность Согласитесь, что договор купли-продажи недвижимого имущества редко заключается одномоментно.

В отношении помещений как самостоятельных объектов недвижимости ситуация до сих пор никак не изменилась. Статья ГК РФ не упоминает о помещениях как объектах недвижимости. Вместе с тем, жилые помещения, вне зависимости от содержания, вкладываемого законодателем в данное понятие индивидуальный жилой дом, квартира в многоквартирном доме, комната , рассматриваются законодателем в качестве самостоятельного объекта права гл.

Что же касается нежилых помещений, имеющих самостоятельное назначение, то действующее законодательство до сих пор состоит скорее больше из пробелов, чем правовых норм. До сих пор ГК РФ не регулирует правовой статус нежилых помещений как самостоятельных объектов гражданских прав, и, как отмечает В. Витрянский, нормы ГК РФ, регулирующие отношения, связанные с оборотом объектов недвижимости, не имели в виду в качестве таковых нежилые помещения Витрянский В.

Договор купли-продажи и его отдельные виды. Безусловно, такая правовая ситуация не отвечает потребностям гражданского оборота. Судебная практика, признав нежилое помещение в качестве самостоятельного объекта недвижимости, отличного от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанного также не решает всех возникающих проблем Информационное письмо ВАС РФ от 1 июня г. N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений".

Основными такими проблемами являются: Поэтому на практике не исключены ситуации, когда собственник здания, продав все помещения в нем, остается, к примеру, "собственником коридоров".

Что такое обременение

Моделью для решения обозначенной проблемы могли бы послужить положения гражданского законодательства о долевой собственности на общее имущество многоквартирного жилого дома собственников квартир.

В случае наличия нескольких собственников, обладающих различными помещениями, такие лица должны обладать долей в праве собственности на помещения общего пользования, несущие конструкции, механическое, электрическое и иное оборудование, обслуживающее более одного помещения.

Аналогично необходимо законодательно определить, что собственник нежилого помещения не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество здания, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на нежилое помещение Ильин И.

При этом возникает вопрос, является ли здание при наличии нескольких лиц, являющихся собственниками различных его помещений, самостоятельным объектом гражданских прав.

Представляется не вполне обоснованным утверждение Концепции Проект Концепции развития гражданского законодательства о недвижимых вещах подготовленн рабочей группой Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства далее Концепция. Здание в этом случае следует рассматривать как объект лишь с технической, но не с юридической точки зрения.

Действительно, при существовании нескольких собственников здания невозможно зарегистрировать право собственности какого-либо лица в отношении всего здания.

Удивительно, но факт! Цена договора и порядок расчетов.

Однако это не означает утрату зданием признаков самостоятельного объекта гражданских прав. В здании остается имущество, не подлежащее разделу, выделению в натуре места общего пользования, несущие конструкции, крыша и т. При этом указанные собственники вправе передать все такое здание, например, в аренду либо в залог одному лицу с множественностью лиц на стороне арендодателя или залогодателя либо продать все здание с множественностью лиц на стороне продавца.

Чтобы избежать ситуации, когда возникает "собственник коридоров", достаточно установить, что при приобретении отдельных нежилых помещений здания покупатель приобретает также долю в праве собственности на помещения общего пользования, а в случае, если собственник здания в результате уступил право собственности на все помещения здания, пригодные для самостоятельного использования, его право собственности на здание или какие-либо помещения в нем прекращается.

Естественно, в законодательстве должны быть определены критерии выделения нежилых помещений, пригодных для самостоятельного использования, и такая характеристика помещений здания должна в обязательном порядке указываться в технической документации на такое здание Ильин И. Земли и земельные участки.

Удивительно, но факт! Требования к содержанию договора.

Все чаще высказываются мнения о том, что из перечня объектов недвижимого имущества, содержащегося в ст. Последние уже действительно исключены Ст. Следует согласиться с мнением, выраженным в Концепции, что на самом деле недвижимыми вещами являются не сами леса, многолетние насаждения и обособленные водные объекты, а те земельные участки, на которых они расположены.

Исключение лесов и многолетних насаждений из разряда недвижимых вещей не будет означать, что земельные участки лесного фонда и земельные участки, занятые многолетними насаждениями, перестанут считаться объектами недвижимости.

Кроме того, недавно принятый Федеральный закон от 21 декабря г. N ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" далее Закон о переводе земель призван совершенствовать правовое регулирование земельных участков в составе земель различных категорий. В то же время сам Закон о переводе земель породил немало вопросов, в том числе и в отношении используемых понятий. В соответствии с Земельным кодексом, на категории подразделяются земли, а не земельные участки.

Однако Закон о переводе земель регулирует как перевод земель, так и перевод земельных участков, различая эти две процедуры. Так, например, в соответствии с п.

В соответствии с п. Вместе с тем, совершенно неясно, как при существующих регулировании и практике государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним возможно закрепление в ЕГРП информации о категории земель безотносительно к конкретному земельному участку. Земля же, в соответствии с ЗК РФ, является объектом земельных правоотношений и выступает в этом качестве как природный объект и природный ресурс.

Земля в понимании ЗК РФ достаточно абстрактное понятие и не может являться объектом гражданских прав. В этой связи совершенно неясно, как категории земель могут регистрироваться в ЕГРП, который может содержать информацию лишь об объектах гражданских прав, относящихся к недвижимости, правах на них и сделках с ними Ильин И. При этом необходимо учитывать, что право собственности на недвижимость, может возникнуть и из других договоров, как, например, договор мены.

В настоящее время, например на рынке недвижимости жилыми помещениями он не совсем востребован.

Удивительно, но факт! Соответственно договоры, составленные в простой письменной форме и содержащие более одного листа, должны быть прошиты и скреплены подписями сторон, а для юридических лиц - и оттисками печати.

Даже в том случае, когда реально происходит обмен квартирами, фактически существует длинная цепочка из договоров купли-продажи. Другим основанием приобретения права собственности на недвижимость в виде жилого помещения может стать договор ренты - пожизненного содержания с иждивением. Наконец, право собственности может возникнуть в результате строительства нового объекта - здания или сооружения.

Однако многообразие объектов, становящихся предметами купли-продажи недвижимости, никак не отражено в содержании части второй Гражданского Кодекса Российской Федерации.

Именно это и приводит к сложностям в оформлении договора при продаже какого-либо вида недвижимого имущества. Именно это и заставляет участников рынка недвижимости прибегать к услугам специалистов на этой рынке - риэлтеров. Можно также заметить, что в зданиях учреждений юстиции, производящих регистрацию перехода прав на недвижимое имущество, в доступном для обозрения местах расположена определенная информация, которую необходимо воспринимать как руководство к действию будущим продавцам и покупателям.

Ориентируясь на список требуемых документов, предъявляемых в Регистрационную службу, стороны уже могут правильно оформить свою сделку.

Удивительно, но факт! В этом случае, по мнению суда первой инстанции, договорная ответственность не применяется.

К купле-продаже законодательство предъявляет те же требования, что и к гражданско-правовым сделкам. Это всего десять статей, которые и определяют специфику договора купли-продажи недвижимости. Например, при купле-продажи недвижимости нельзя воспользоваться положением п. Требования к форме договора.

Читать популярные статьи на сайте

Договор купли-продажи заключается в письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами ст. Соответственно договоры, составленные в простой письменной форме и содержащие более одного листа, должны быть прошиты и скреплены подписями сторон, а для юридических лиц - и оттисками печати. С введением в действие Закона о регистрации прав отменено обязательное нотариальное удостоверение договоров купли-продажи и мены гражданами жилых помещений, но договор может быть нотариально удостоверен по желанию сторон.

Несоблюдение формы договора купли-продажи влечет его недействительность. В целом это указание статьи ГК не имеет важного значения, так как все договоры должны быть представлены в Регистрационную службу, и поэтому вряд ли кто-либо будет заключать договор в устной форме.

Статья не определяет, будет ли сделка в случае её устного оформления ничтожной или оспоримой. Если считать, что стороны нарушили требования законодательства об обязательной письменной форме договора, то следует признать, что устная сделка не вызывает никаких последствий, так как является ничтожной. К этому выводу приводит и статья ГК, где определено, что сделка не соответствующая требованиям закона, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима.

Таким образом оформленный в простой письменной форме договор с момента его подписания сторонами признается надлежащей сделкой. Например, договор купли - продажи нежилых помещений не требует государственной регистрации и считается заключенным с момента его подписания, а не с момента регистрации перехода права собственности. Рассмотрим по этому поводу пример из судебной практики.

НА СРОЧНОЙ ПРОДАЖЕ

Комитет по управлению имуществом обратился в арбитражный суд с иском к ООО о взыскании стоимости помещения магазина, приобретенного по договору купли - продажи, заключенному на основании результатов аукциона, и пеней за просрочку оплаты.

Арбитражный суд в удовлетворении исковых требований отказал в полном объеме. При рассмотрении спора судом установлено, что сумма основного долга погашена ответчиком до предъявления иска. Во взыскании пеней отказано в связи с тем, что договор не зарегистрирован в установленном порядке, то есть не вступил в законную силу. В этом случае, по мнению суда первой инстанции, договорная ответственность не применяется.

Апелляционная инстанция не согласилась с решением суда и удовлетворила исковые требования комитета о взыскании с общества пеней за просрочку оплаты в размере, предусмотренном договором.

При этом апелляционная инстанция обоснованно сослалась на следующие обстоятельства. В соответствии со статьей Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Рекомендуем к прочтению! замки в магазинах от кражи

В статье Кодекса указано, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает обязательную государственную регистрацию договора о продаже жилых помещений статья и договора купли - продажи предприятия статья Кодекс не предусматривает обязательной государственной регистрации сделок купли - продажи иных, кроме указанных, видов недвижимого имущества.

Регистрация перехода права собственности статья Кодекса не означает регистрации самого договора купли - продажи. Поэтому договор купли - продажи здания следует считать заключенным с момента его подписания согласно пункту 1 статьи Кодекса, а не с момента государственной регистрации Приложении к информационному письму ВАС РФ от 13 ноября г. Следует отметить, что передаточный акт - не обязательное приложение к договору купли-продажи, а самостоятельный документ, подтверждающий исполнение обязательств по договору - передачу недвижимости продавцом и принятие ее покупателем, поэтому передаточный акт может быть составлен и в простой письменной форме, даже если договор нотариально удостоверен.

Следует еще раз отметить, что речь идет о регистрации перхода права собственности, а не договора купли-продажи. Сам договор будет подлежать государственной регистрации только в случаях установленных законом. Если одна из сторон уклоняется от регистрации перехода права собственности , это осуществляется по судебному решению п.

Пример из судебной практики.



Читайте также:

  • Образец заполнения декларации по ипотеки
  • Представительства иностранных компаний в г москва
  • Завещание определение формы и условия недействительности