Споры по купле-продаже недвижимости


Обзор судебной практики по спорам, возникающим между продавцами-покупателями жилой недвижимости Никифорова Е. Одной из самых динамично развивающихся и чутко реагирующих даже на незначительные колебания экономических показателей нашей страны является сфера купли-продажи недвижимости. Так вот, из тех юридических недоразумений, которые все-таки были донесены до судебного органа, примерно половину составляют споры в отношении жилой недвижимости.

Квартиры, комнаты, дома продавались и будут продаваться всегда, удовлетворяя естественную потребность людей в жилье, шикарном пентхаусе в престижном районе столицы или минимуме квадратных метров в разваливающейся хрущевке, которая уже через пару лет встанет в очередь под снос. Однако отчуждать и приобретать жилье, что очевидно, могут не только физические лица. Различные фирмы, организации, как правило, крупные, имеют в своих активах жилплощадь и используют ее по назначению ну, или не всегда так и в собственных интересах вот которые как раз и расходятся с целевым использованием.

Удивительно, но факт! Очень нужна юридическая консультация.

Как бы то ни было, актуальность и жизненная насущность проблем во взаимоотношениях сторон сделки не позволяют оставить без внимания сложившуюся судебную практику по данному вопросу.

Обобщенная и проанализированная, она представляет собой емкую характеристику на наиболее типичные, а порой и уникальные, единичные судебные решения по важнейшим аспектам данной темы. Прежде всего, хотелось бы коснуться вопроса обязательной регистрации сторонами договора купли-продажи. Это важная обязанность, и пренебрегать ею не стоит. Подобная ситуация сложилась на практике и у двух унитарных предприятий, муниципального и государственного. Первое обратилось в суд с заявлением о признании права собственности на двухкомнатную квартиру в г.

Кирове, а затем, изменив предмет иска, стало настаивать уже на признании права хозяйственного ведения в отношении указанной недвижимости.

Это требование, по мнению истца, было вполне закономерным, а главное - законным, учитывая заключенный между сторонами договор купли-продажи и отказ зарегистрировать за истцом-покупателем право хозяйственного ведения Кировской областной регистрационной палатой.

Метод оплаты:

Последняя, а также Министерство государственного имущества и реформирования предприятий Республики Коми были привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований. Изучив материалы дела, суд первой инстанции иск удовлетворил, ссылаясь на норму ст. Ответчик, заключая сделку, такое согласие у Министерства государственного имущества и реформирования предприятий Республики Коми предварительно получил.

Учитывая соблюдение закона в данном вопросе, суд признал договор действительным, а требования истца - обоснованными. Однако апелляционная, а затем и кассационная инстанция обратили внимание на один момент, который первоначально в судебном заседании не обсуждался.

Это отсутствие государственной регистрации самого договора купли-продажи. А она обязательна в силу п. Последовал вполне логичный вывод, что соглашение и заключено-то не было п. Признать то, чего и не было, существующая судебная система не позволяет, поэтому в удовлетворении заявленных требований было отказано, несмотря на несостоятельные доводы о невозможности рассмотрения этого вопроса, так как он не входил в предмет спора Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 23 ноября года.

Удивительно, но факт! Однако продавец выезжать из проданной жилплощади и не собиралась, ни до, ни после составления передаточного акта.

В настоящее время на рассмотрении в Госдуме находится проект закона об исключении из ст. С таким предложением выступил депутат П. Крашенинников, пояснив, что уже к октябрю в одно ведомство объединятся регистрационная и кадастровая системы, картография и геодезия, и смысла в двойной регистрации просто не будет. У сторон останется лишь обязанность перерегистрировать право собственности на жилую недвижимость. Пройдет ли законопроект все чтения - увидим через некоторое время, но в целом идея прогрессивная, она значительно облегчит и без того непростую процедуру купли-продажи жилья.

Не менее интересна ситуация, когда сторона в сделке по тем или иным причинам, которые, в принципе, не так важны, регистрировать договор не хочет. В качестве примера Высший Арбитражный Суд в Обзоре практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости N 21 от 13 ноября г. Первая инстанция в удовлетворении иска отказала на том основании, что заявителю в первую очередь нужно было идти не в суд, а в регистрирующий орган с соответствующим требованием.

Но апелляционная жалоба представила эти доводы неубедительными, что после всесторонней проверки и отразилось в принятом Постановлении.

Удивительно, но факт! Список документов, необходимых для подачи иска в суд при спорах по договорам купли-продажи недвижимости:

Суд отметил фактическое исполнение сторонами своих обязательств по сделке: Но также указал на необходимость применения в сложившейся правовой ситуации ст. Законом суду предоставлено право по требованию одной из сторон вынести решение о регистрации сделки, совершенной в надлежащей форме, если другой ее участник по какой-либо причине этого не делает в установленном порядке и в установленный срок.

Этой возможностью, удовлетворяя исковые требования, суд и воспользовался. К слову, у органов судебной системы довольно большой простор в выборе принимаемых решений. Конечно же, никто не оспаривает, что все они должны быть в рамках закона и в строгом соответствии с ним, но вместе с тем это не исключает способность некоторых новаторских и оригинальных по своей сути постановлений быть образцом для подражания при разрешении схожих дел.

Юристы по недвижимости ответят на ваши вопросы:

И хотя судебному прецеденту на законодательном уровне пока не уделяется достаточно внимания, как таковой он все же существует. И здесь стоит привести в пример один довольно интересный случай, который хотя и не имеет своим предметом спор в отношении жилой недвижимости, однако с большой долей вероятности может косвенным образом повлиять на принимаемые судами решения по квартирному вопросу.

ООО обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском об истребовании из чужого незаконного владения нежилых помещений общей площадью ,2 кв. Незаконным владельцем, по мнению истца, являлось другое ООО, к которому недвижимость перешла через ряд последовательно заключенных со сторонними хозяйствующими субъектами сделок купли-продажи. Кстати, последний собственник-ответчик к моменту предъявления иска даже успел сдать в аренду спорное имущество.

Все эти фирмы вместе с Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Москве были привлечены в процесс в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора. Первая судебная инстанция иск удовлетворила, затем последовали обращения в Девятый арбитражный апелляционный суд и Федеральный арбитражный суд Московского округа, но они не изменили принятого решения.

Удивительно, но факт! В соответствии со статьей ГК обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями законодательства, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычно предъявляемыми требованиями.

Стоит отметить, что в проведенных заседаниях была обнародована информация о наличии внутрикорпоративного конфликта среди участников фирмы-продавца. Это в какой-то мере объясняет то, что уже в процессе кассационного рассмотрения дела и истец, и ответчик заявляли ходатайства соответственно об отказе от иска и о прекращении производства. Также дружно процессуальные "противники" затем подали заявления в Высший Арбитражный Суд РФ об отмене ранее вынесенных постановлений.

Ссылались они, с одной стороны, на добросовестность последнего приобретателя ответчика , с другой - на факт нахождения спорного имущества в аренде. Как было установлено судами, первоначальный, исходный договор купли-продажи недвижимости от имени ООО подписал генеральный директор общества на основании решения общего собрания участников об одобрении крупной сделки. Напомним, что такое требование содержится в ст.

Ничтожные и оспоримые сделки

Требование то при продаже учли, но выполнить его в строгом соответствии с буквой закона не потрудились: Это и повлекло за собой процессуальное признание решения общего собрания и самого договора недействительными. Следовательно, и все последующие сделки стали характеризоваться тем же свойством. Однако Высший Арбитражный Суд РФ обратил внимание на то, что предыдущие судебные инстанции в принятых актах не отразили.

И, прежде всего, это касается факта выбытия недвижимого имущества из владения истца. Да, суд подтвердил недействительность решения общего собрания участников общества и первоначального договора купли-продажи, но поставил под сомнение наличие порока воли, так как в судебных заседаниях не была дана юридическая оценка внутренним разногласиям в фирме-истце и не было установлено лицо, которое согласно учредительным документам и действующему законодательству правомочно совершать действия, направленные на отчуждение имущества.

Но для нас куда больший интерес представляет другой вывод Высшего Арбитражного Суда РФ, точнее даже - предположение: Ведь к нему имущество перешло всего за 4,5 млн. Для более чем кв. Ее разумного обоснования ни в договоре, ни в материалах дела не содержалось, вследствие чего она была названа специально заниженной. Однако сами по себе итоговые выводы очень важны не только для арбитражной практики, но и для будущих решений судов общей юрисдикции. Думаю, ни для кого не секрет, что в настоящее время является довольно актуальным и широко распространенным "метод двойной бухгалтерии", когда при заключении сделок купли-продажи жилой недвижимости в договоре ставится сумма более скромная, чем реально выплачиваемая приобретателем.

Делается это с единственной целью - снизить ставку налога. Но если практика признания покупателя недобросовестным из-за несоразмерно низкой заявленной цены имущества найдет свое применение, то с таким универсальным инструментом экономии собственных средств нечистым на руку дельцам придется распрощаться.

Он просто перестанет действовать. И, честно говоря, это гениальный по своей простоте способ борьбы с неплательщиками налогов. Хотя стоит отметить, что практика признания покупателя недобросовестным, исходя из вышеназванных причин, в том или ином виде в стране существует уже достаточно давно. Приведем схожий пример десятилетней давности, когда пытавшийся "сэкономить" приобретатель заключил сделку купли-продажи квартиры, совершенно не задумываясь о возможных последствиях, которые для него оказались ну никак не благоприятными.

Прокурор Хостинского района г.

Удивительно, но факт! Согласно валютному закону валютные ценности — иностранная валюта и внешние ценные бумаги.

Сочи обратился в соответствующий районный суд с иском в защиту прав собственницы квартиры о признании договора купли-продажи этой недвижимости недействительным, так как заключен он был неустановленным лицом без согласия и ведома истицы, и об устранении препятствий в пользовании жильем. Суд первой инстанции в удовлетворении заявленных требований отказал. Решение осталось без изменения и после рассмотрения дела Судебной коллегией по гражданским делам Краснодарского краевого суда.

Внимание — валютные операции в сделках с недвижимостью

Однако после принесения заместителем Председателя Верховного Суда РФ протеста Президиум Краснодарского краевого суда судебные акты отменил и без передачи дела на новое рассмотрение самостоятельно вынес решение, прямо противоположное всем предыдущим. Исходил он при этом из неправильного применения и толкования судами норм материального права, а именно статей , ГК РФ и других. И это несмотря на то, что "обстоятельства дела были выяснены полно и правильно" Постановление Президиума Краснодарского краевого суда от 18 марта г.

Да, договор купли-продажи на спорную недвижимость был заключен в письменной форме. Да, он был зарегистрирован в установленном порядке. Но это далеко не все, на что в данном деле стоило обратить внимание.

Согласно требованиям действующего законодательства лишь собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, в том числе право отчуждать его другим лицам ст. Эта норма более детально конкретизируется в п. Одним из названных субъектов договор, при продаже недвижимости - всегда письменный и всегда в виде единого документа, в обязательном порядке должен быть подписан ст.

Удивительно, но факт! Регистрация перехода права собственности статья Кодекса не означает регистрации самого договора купли-продажи.

Что же в нашем случае? Фактический собственник квартиры никаких документов не подписывал, участия в заключении договора не принимал и уж тем более не передавал временному владельцу право на распоряжение имуществом.

Нарушены базовые нормы в сфере купли-продажи недвижимости. А учитывая положение ст.

Судебная практика

Стоит отметить, что в последней названной статье речь идет об обязанности добросовестного приобретателя-ответчика. Что уж говорить о недобросовестном, которым вполне справедливо и посчитала последняя судебная инстанция ответчика по данному делу. Вывод этот был основан на сопоставлении цены квартиры, указанной в договоре, и ее же стоимости, но уже на свободном рынке. И надо сказать, что она отличалась в разы. Чем не повод покупателю проявить надлежащую осмотрительность и задуматься о выгоде продавца, если имущество он пытается "сбыть" просто-таки по минимальной цене?

Услуги адвоката при спорах по договорам:

На самом ли деле не знал и не мог знать ответчик о правовой сомнительности заключаемой им сделки? Знал или нет, достоверно установить невозможно, но вот догадаться должен был. Так решил суд и назвал ответчика недобросовестным приобретателем. Его объяснения суд в расчет не принял, так как заявление о том, что на самом деле во исполнение условий договора была выплачена довольно приличная сумма, а в самом соглашении просто содержится банальная опечатка, не было подтверждено ничем, кроме свидетельских показаний.

Последние в процессе доказывания существенной роли не сыграли, учитывая, что условия письменной сделки могут подтверждаться только письменными и другими но не показаниями свидетелей!

Рекомендуем к прочтению! заявление на клевету в милицию

Кстати, именно свидетельские показания зачастую превалируют в качестве средства доказывания по спорам между жильцами коммуналок. Судебная практика в этой сфере крайне разнообразна и многоаспектна и заслуживает отдельного разговора, но в качестве примера все же приведем довольно интересный случай, когда материалы дела прошли все возможные судебные инстанции и лишь после принесения представления первым заместителем Председателя Верховного Суда РФ его Президиум поставил окончательную точку в спорном правоотношении.

Удивительно, но факт! Пренебречь согласием залогодержателя на отчуждение предмета залога нельзя и в случае возникновения обязательства между сторонами в рамках предварительного договора купли-продажи недвижимости.

Первоначально истица обратилась в Гагаринский районный суд г.



Читайте также:

  • Какие документы необходимы для оформления развода по обоюдному согласию
  • Исковое заявление оспаривании отцовства
  • Срок давности для экономических преступлений
  • Конвенция о международной системе взыскания алиментов в отношении детей