Оценка стоимости недвижимого имущества стандарт


Настоящий стандарт оценки "Оценка стоимости недвижимого имущества" далее — стандарт разработан в соответствии с Законом Республики Казахстан от 10 января года "Об оценочной деятельности в Республике Казахстан" с учетом международных стандартов оценки и устанавливает требования к оценке, подходам и методам оценки недвижимого имущества.

Удивительно, но факт! При наличии данных подход, основанный на сравнении продаж, является наиболее прямым и систематическим подходом к расчету стоимости.

Действие настоящего стандарта распространяется на оценку всех типов материального недвижимого имущества. Методы, установленные в стандарте, используются для оценки полных прав собственности на недвижимое имущество, расположенное на территории Республики Казахстан. Права аренды, землепользования и недропользования относятся к нематериальным активам и оцениваются с использованием методов, установленных в соответствующем стандарте 4.

Проекты по теме:

В настоящем стандарте используются следующие понятия: Здание может иметь подземную часть; 4 ставка дисконтирования — ставка отдачи, используемая для преобразования денежной суммы, подлежащей получению или выплате в будущем, в приведенную стоимость; 5 земельное улучшение — результаты каких-либо мероприятий, которые приводят к изменению качественных характеристик земельного участка и его стоимости в сторону улучшения; 6 фактический хронологический возраст земельных улучшений — период от начала эксплуатации земельных улучшений до даты оценки; 7 срок экономической жизни земельных улучшений — период, на протяжении которого получаемый или предполагаемый доход от земельных улучшений, превышает операционные расходы, связанные с получением этого дохода.

Сооружение также может иметь художественно-эстетическое, декоративно-прикладное либо мемориальное назначение; 13 объекты незавершенного строительства — здания, сооружения или передаточные устройства, которые фактически не эксплуатируются вследствие того, что находятся в недостроенном состоянии; 14 действительный валовый доход — потенциальный валовый доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и потерь при сборе арендной платы, с учетом прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости; 15 операционные расходы — расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.

Операционные расходы делятся на: Рентный доход рассчитывается как разность между ожидаемым валовым доходом от реализации продукции, получаемой на земельном участке, и производственными затратами и прибылью производителя; 17 ретроспективная оценка — оценка, выполненная оценщиком на соответствующую дату прошедшего периода. Расчеты и информация о приведенных аналогах, на которые ссылается оценщик при подготовке отчета об оценке, соответствуют дате, на которую выполняется отчет об оценке; 18 сопоставимые данные — данные, используемые в оценочном анализе для получения расчетных величин стоимости, получаемые на основе анализа данных аналогов, оцениваемому объекту: В зависимости от особенностей эксплуатации объекта эффективный возраст может отличаться от хронологического в большую или меньшую сторону; 26 тренд — индекс изменения стоимости оцениваемого объекта за хронологический срок жизни; 27 функциональное устаревание — потеря стоимости объекта оценки в результате невозможности осуществления функций, присущих современным зданиям и сооружениям с усовершенствованными архитектурными, объемно-планировочными, конструктивными или другими характеристиками; 28 потенциальный валовый доход — доход, который получают от недвижимости, при сто процентном ее использовании без учета всех потерь и расходов.

Подходы и методы оценки недвижимого имущества 5. Установление рыночной или иной стоимости производится путем применения методов оценки, сгруппированных в доходный, затратный и сравнительный подходы.

Удивительно, но факт! Внешнее экономическое устаревание недвижимости неустранимо.

Доходный подход применяется при оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, которые покупаются и продаются в связи с их способностью приносить доходы.

Метод дисконтированных денежных потоков предусматривает следующую последовательность оценочных процедур: Денежные потоки и ставки дисконтирования для недвижимого имущества обычно определяются до уплаты налогов. В реальном денежном потоке не учитывается инфляция, тогда как номинальные денежные потоки учитывают ожидания по инфляции. Если ожидаемый денежный поток включает ожидания по инфляции, то ставка дисконтирования включает в себя такой же уровень инфляции; 2 метод прямой капитализации дохода — определение стоимости исходя из условий сохранения стабильного использования объекта оценки при равномерной величине дохода в неограниченные периоды времени.

Метод прямой капитализации дохода предусматривает следующую последовательность оценочных процедур: Затратный подход применяется для проведения оценки недвижимого имущества, рынок купли-продажи или аренды которого является ограниченным, объектов, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Для определения рыночной стоимости других объектов оценки затратный подход применяется в случае, если их замещение или воспроизведение физически возможно и или экономически целесообразно.

Удивительно, но факт! В качестве оцениваемых объектов недвижимости могут выступать земельные участки или их части доли , улучшения или их части доли , а также объекты, в состав которых входят земельные участки части земельных участков и улучшения части улучшений в случае, если это не противоречит действующему законодательству.

Применение затратного подхода для проведения оценки земельных участков, которые содержат земельное улучшение, состоит в определении остаточной стоимости воспроизводства замещения объекта оценки. Остаточная стоимость воспроизводства замещения объекта оценки состоит из остаточной стоимости воспроизводства замещения земельных улучшений и рыночной стоимости земельного участка прав, связанных с земельным участком во время его существующего использования.

Остаточная стоимость воспроизводства замещения земельных улучшений определяется как разница между стоимостью полного воспроизводства замещения и накопленным износом. Стоимость полного воспроизводства, как правило, определяется при оценке объекта, замещение которого невозможно, а также в случае соответствия существующего использования объекта оценки его наиболее эффективному использованию.

Стоимость замещения определяется при оценке объекта, который построен строится по типовому проекту, или при условии экономической целесообразности восстановления объекта оценки в его первоначальном виде.

При этом индексный метод применим только в том случае, если отсутствует возможность произвести расчет другими методами затратного подхода, а также методами сравнительного и доходного подходов. Величина накопленного износа недвижимого имущества равна совокупности физического износа, функционального и внешнего экономического устаревания обесценения. Физический износ бывает устранимым и неустранимым. Устранимый физический износ равен сумме затрат на устранение создание, замену, текущий ремонт признаков физического износа.

Неустранимый физический износ объекта рассчитывается методом разбивки на конструктивные элементы, если они имеют различный срок жизни как средневзвешенная величина износа всех конструктивных элементов.

Удивительно, но факт! Землю можно оценивать и посредством капитализации арендной платы за свободный участок.

Износ конструктивного элемента равен отношению эффективного возраста к нормативному сроку экономической жизни. Нормативный срок экономической жизни конструктивных элементов определяется по официально установленным нормативам.

Удивительно, но факт! При наличии данных подход, основанный на сравнении продаж, является наиболее прямым и систематическим подходом к расчету стоимости.

Эффективный возраст объекта недвижимости определяется на основе хронологического возраста с учетом физического состояния, внешнего вида, накопленного износа, экономических факторов эксплуатации и прочее.

Также неустранимый физический износ определяется методом срока жизни, при котором находится отношение фактического возраста к общей величине срока жизни сумма фактического и остаточного сроков жизни. При этом остаточный срок жизни определяется на основании анализа нормативного срока жизни и фактически произведенных ремонтов с учетом фактического состояния объектов.

Функциональное устаревание подразделяется на устранимое и неустранимое.

Устранимое функциональное устаревание равно сумме затрат на текущий ремонт элементов, которые не соответствуют по качеству текущим стандартам. Неустранимое функциональное устаревание рассчитывается путем капитализации потери дохода, либо как потеря мощности использования в связи с низким качеством недвижимости или иными методами с применением расчетных процедур.

Удивительно, но факт! Общий коэффициент капитализации определяется отношением ЧОД сопоставимого аналога к его цене и используется как делитель к ЧОД оцениваемого объекта.

Внешнее экономическое устаревание недвижимости неустранимо. Оно оценивается путем капитализации потери дохода, вызванного неудачным расположением недвижимости и другими экономическими факторами или иными методами с применением расчетных процедур.

Сравнительный подход позволяет выполнить оценку рыночной стоимости на основе анализа цен недавних продаж или цен предложений по продаже объектов, сопоставимых с оцениваемым объектом, — аналогов, имеющих место на рынке оцениваемого объекта, скорректированных на выявленные различия.

Сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и или предложений.

Удивительно, но факт! Разработанные федеральные стандарты оценки направляются Национальным советом для утверждения в уполномоченный федеральный орган, осуществляющий функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Перед проведением анализа объекты-аналоги проходят тест на сравнимость с объектом оценки. Аналоги должны быть из одного сегмента рынка с объектом оценки и конкурировать с ним. Для сравнения объекта оценки с аналогами, выбирают соответствующую единицу сравнения.

Домашний очаг

Для этого выполняется анализ цен сделок предложений путем расчета цены квадратного метра здания или сотки земельного участка. Другие единицы, применяемые для сравнения цен в тех случаях, когда физические характеристики объектов достаточно однородны, включают в себя цену строительного объема, квадратного метра сравниваемой недвижимости или цену единицы производительности, например, урожайности.

Для определения стоимости объекта недвижимости методом сравнительного анализа используется следующая последовательность действий: Корректирующие коэффициенты рассчитываются и или обосновываются по каждому фактору отличия данного аналога от оцениваемого объекта.

После выбора единицы сравнения выполняются корректировки цен предложений продаж сравнимых объектов, при этом первые пять корректировок выполняются в строгом порядке, остальные выполняются в произвольном порядке: Метод общего коэффициента капитализации применяется к ЧОД объекта недвижимости.

Общий коэффициент капитализации определяется усредненным отношением ЧОД сопоставимых аналогов к ценам продаж аналогов и используется как делитель к ЧОД оцениваемого объекта. Метод ВРМ позволяет получить упрощенную оценку, которая используется только при сравнении не обремененных ипотекой объектов недвижимости, физически схожих и находящихся в одном географическом районе.

Метод статистического моделирования аналогичен методу сравнительного анализа, но корректирующие коэффициенты рассчитываются статистическими методами с использованием информации о ценах продаж предложений аналогов. На основе произведенных расчетов создается математическая модель оценки. Оценка земельных участков в зависимости от ее назначения и имеющейся информации определяется в том числе следующими методами:



Читайте также:

  • Как оформляется ипотека в сбербанке под материнский
  • Предложение сбербанка на ипотеку