Оценка размера арендных платежей


Виды стоимости Виды стоимости определены в ст.

Удивительно, но факт! Также вы можете подписаться на обновления нашего блога , чтобы первыми узнавать о новых полезных публикациях.

Поскольку оценке подлежит рыночная арендная плата, из приведенного перечня видов стоимости единственной подходящей для цели оценки является рыночная стоимость. Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: Рыночная стоимость — это расчетная денежная сумма, на которую можно было бы обменять имущество на дату оценки… МСО , Стандарт 1, п.

Далее следуют пояснения, откуда ясно, что рыночная стоимость — это единовременно уплачиваемая величина на дату оценки. Сделка считается совершенной, когда в одну сторону передана денежная сумма в полном объеме , а в другую — имущество. Единовременность уплаты рыночной стоимости, таким образом, есть одна из ее ключевых особенностей. Арендная же плата в общем случае есть периодическая величина, и поэтому рыночная стоимость не может быть выражена через арендную плату и наоборот то есть арендная плата не может являться формой выражения рыночной стоимости, рыночной стоимостью в единицу времени и т.

Исчерпывающий перечень видов объектов оценки определяется ст. К объектам оценки относятся: Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Как определить справедливую стоимость арендных платежей?

Собственник вправе по своему усмотрению отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом ст.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование ст. Аренда имеет возмездный характер, который выражается в обязанности арендатора уплачивать арендную плату [9].

Удивительно, но факт! Тем не менее, нужно поддерживать предложенный алгоритм ссылкой на аксиому теории оценки и ценообразования на рынке недвижимости и рыночного подхода к оценке объекта, при этом условии допускается постановка и решение упомянутых выше "обратных задач" теории оценки.

Таким образом, аренда представляет собой передачу части прав, составляющих право собственности права пользования и, возможно, владения на определенный период времени. Временный характер пользования арендуемым объектом недвижимости выражается в ограничении арендных отношений сроком. Причем срок может быть выражен указанием на [10]: Срок может быть и неопределенным. В этом случае договор аренды действует до момента, пока одна из сторон не откажется от исполнения договора.

В этом случае договор считается расторгнутым по истечении срока в 3 месяца с момента получения отказа контрагентом.

Удивительно, но факт! Поскольку оценке подлежит рыночная арендная плата, из приведенного перечня видов стоимости единственной подходящей для цели оценки является рыночная стоимость.

Договором может быть предусмотрен и больший срок для предупреждения о прекращении договора аренды [11]. Арендная плата - это плата за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды п. Арендная плата, в том числе, может быть определена в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно п. В хозяйственной практике весьма распространенными являются случаи передачи в уставный складочный капитал коммерческих организаций права пользования имуществом на определенный срок.

Такое право, являясь имущественным правом, приобретает самостоятельное значение, так как в уставный капитал организации вносится не вещь и не ее стоимость, а только стоимостной денежный эквивалент права пользования имуществом. Собственником такого эквивалента становится коммерческая организация. Реализуется же это имущественное право организаций путем непосредственного использования имущества в течение установленного срока.

Сообщить об опечатке

Здесь протекают как бы два сопряженных процесса. Один из них связан с движением имущественного права пользования как самостоятельного объекта, которое выражено только в стоимостном денежном измерении; другой — служит реализацией имущественного права посредством использования эксплуатации веши.

В частности, поэтому в Федеральном законе от 8 февраля г. Примеры Рассмотрим следующие примеры. Требуется определить рыночную арендную плату арендный платеж за объект аренды исходя из следующих условий аренды.

Зачем определять справедливую стоимость арендных платежей?

Срок аренды — 1 год. Платежный период 1 год. Арендная плата выплачивается авансом. В данном, самом простом примере, объектом оценки должно быть право пользования объектом аренды в течение 1 года.

Определению подлежит рыночная стоимость указанного имущественного права.

Оценка аренды.

Срок аренды — 10 лет. По условиям договора не чаще одного раза в год ставка может быть пересмотрена по инициативе любой из сторон. Арендная плата выплачивается авансом, в начале каждого платежного периода. Отличие данного примера от предыдущего в том, что срок действия арендной ставки 1 год меньше срока аренды 10 лет. Формально права пользования объектом аренды передаются на 10 лет, однако фактически стороны договорились лишь о передаче указанных имущественных прав только лишь на 1 год.

Это следует из того, что по истечении срока действия арендной ставки стороны могут не прийти к соглашению относительно будущего размера арендной платы, так как подобная договоренность носит исключительно добровольный характер. В случае, если стороны не придут к соглашению, договор будет расторгнут. Это значит, что подобная задача для решения должна быть сведена к предыдущей — оценщику следует рассчитать арендную плату для следующих условий аренды: Объектом оценки должно быть право пользования объектом аренды в течение 1 года.

По условиям договора ставка аренды фиксируется на весь срок аренды.

Удивительно, но факт! При этом также осуществляется осмотр помещения.

Данный пример наиболее сложен юридически и теоретически. Формально можно было бы считать, что объектом оценки может быть право пользования объектом аренды в течение 10 лет.

Однако при этом следует учесть два обстоятельства: Если последний может просто прекратить свое существование преднамеренно или нет уже второй вопрос , то возможностей у арендодателя не исполнить свои обязательства по договору практически отсутствуют.

То же банкротство с последующим переходом права собственности на объект недвижимости приведет лишь к изменению стороны в договоре ст. Это означает, что если рыночные условия аренды окажутся лучше контрактных рыночная ставка ниже, чем контрактная , арендатор будет иметь возможность отказаться от исполнения своих обязательств по договору.

Удивительно, но факт! Так, например, в Москве при расчете арендной платы учитывается доходная часть, равная чистому доходу собственника, в Нижнем Новгороде — прибыль.

В то же время, если рыночные условия будут хуже контрактных рыночные ставки будут выше , то арендодатель будет вынужден с этим мириться и фактически терять доход, который мог бы в ином случае получить. Таким образом, если требуется найти именно размер ежегодного платежа, то в задании на оценку должно быть указано, что помимо рыночной стоимости указанного права требуется указать размер эквивалентного этой стоимости годового платежа то есть задать условия финансирования сделки.

Положительная практика

Следует отметить, что рынок редко фиксирует, если фиксирует вообще, сделки подобного рода. Получить с рынка напрямую данные о стоимости подобного права сроком на 10 лет размер капитализированной арендной платы сегодня не представляется возможным.

Удивительно, но факт! Величина арендной платы имеет две составляющие, рассчитываемые от-дельно:

Это значит, что подобная задача для решения может быть сведена к первой. Объектом оценки должно быть право пользования объектом аренды в течение 1 года с учетом права арендатора на продолжение аренды на тех же условиях. При этом передача права пользования происходит посредством механизма аренды, а возмездный характер передачи прав обеспечивается уплатой арендной платы. Тогда арендную плату следует трактовать как стоимость права пользования или пользования и владения недвижимым имуществом в течение определенного срока платежного периода.

В такой трактовке арендная плата является стоимостью права пользования или пользования и владения объектом аренды в течение одного платежного периода на условиях, определенных договором аренды. Соответственно, видом определяемой стоимости является рыночная стоимость. Требования к порядку выполнения работ Оценка — это совокупность логических процедур и расчётов, имеющих целью формирование обоснованного заключения о величине стоимости оцениваемых прав на объект. По сути, это моделирование представлений потенциальных рационально мыслящих и свободных в действиях покупателей и продавцов арендаторов и арендодателей о полезности имущества, зависимости таковой от его свойств и об их готовности приобрести данное имущество расстаться с ним за приемлемую по их представлениям сумму денег.

Процесс оценки стоимости объекта оценки представляет собой совокупность действий по выявлению и анализу физических, экономических, социальных и т. Он должен состоять из следующих основных этапов: Постановка задания на оценку.

Определение целей и задач оценки, оцениваемых прав, вида оцениваемой стоимости, способа возможного использования и границ применимости результатов оценки.

Преимущества нашей компании

Согласование с Заказчиком объема и требуемых акцентов исследования, основных допущений и ограничений оценки. Описание и анализ объекта оценки. Местоположение, состав и техническое состояние недвижимого имущества.

Количественные и качественные характеристики объекта оценки. Анализ конкурентного окружения и факторов, влияющих на стоимость. Анализ рынка, соотношение спроса и предложения, конкурентный контекст, его динамика и перспективы развития.

Финансовые альтернативы с аналогичным риском инвестирования. Типичные участники рынка, их мотивация, стандартные условия сделок. Анализ наилучшего способа использования объекта оценки. Выбор методов оценки в рамках стандартных подходов к оценке. Согласно Стандартам оценки, обязательным к применению субъектами оценочной деятельности в Российской Федерации, в оценке анализируется применимость использования трех подходов: В рамках каждого из подходов существует набор методов оценки, то есть конкретных способов расчета стоимости объекта.

Заключительным элементом аналитического исследования ценностных характеристик оцениваемого объекта является сопоставление расчетных стоимостей, полученных при помощи использованных классических методов оценки. На данном этапе проводится анализ достоверности полученных величин стоимости и соответствия каждого подхода заявленным целям оценки, осуществляется взвешивание и согласование результатов, производится окончательное заключение о стоимости и сертификация оценки.

Удивительно, но факт! Основополагающие методы при оценке аренды В процессе проведения оценки аренды специалист нашей компании соберет информацию, которая касается объекта.

Составление отчета об оценке. Отчет об оценке составляется как документ, содержащий достоверные сведения доказательственного характера, и передается Заказчику. Требования к Отчету об оценке Характер изложения процесса, в котором получен результат, так же важен, как обоснование и точность окончательного результата.

Заключение о стоимости должно базироваться на рыночных данных, процедурах и обоснованиях, которые подтверждают полученный результат. Ответы на вопросы, возникающие в процессе оценки, должны освещаться в логической последовательности.

Это должно позволить потребителю оценки понимать процесс оценки и доверять сделанным заключениям. Отчет должен довести до читателя ясное понимание мнения, выраженного оценщиком. При любых обстоятельствах, когда возникают отступления от определения рыночной стоимости, оценщик должен ясно отразить в отчете тот факт, что определяется тип стоимости, отличный от рыночной стоимости. В общем случае, Отчет может состоять из четырех логических разделов: В приложения выносится иллюстративный материал и любая дополнительная информация, способствующая восприятию текста Отчета.

В общем случае следует придерживаться следующей структуры отчета.



Читайте также:

  • Исковая давность при разделе имущества нажитого в браке
  • Адвокаты владивосток по земельным вопросам