Оспоримость сделки по продаже недвижимости


Те из них, которые нарушают требования закона, ранее считались ничтожными, а сейчас — оспоримыми. Изменились и сроки исковой давности.

Несмотря на то что в последнее десятилетие уменьшилось количество незаконных и проблемных сделок, едва ли можно говорить о качественной правовой и финансовой защищенности покупателя. Какие конкретно произошли изменения и как они влияют на сегодняшний рынок жилой недвижимости? Что изменилось в новом законодательстве? Каковы сроки исковой давности то есть по прошествии какого срока покупатель квартиры может быть совершенно спокоен и освобожден от претензий участников сделки и третьих лиц?

Ещё статьи

Главное отличие между ничтожной и оспоримой сделками состоит в моменте их недействительности, и в том, в какие сроки можно их оспорить. Ничтожность сделки иными словами — ее недействительность не зависит от решения суда. Сделка ничтожна с самого начала ее совершения и не порождает для сторон никаких правовых последствий. Оспоримую же сделку могут признать недействительной только по решению суда, соответственно, до такого решения заключенный договор имеет юридическую силу и обязателен для исполнения.

Заказ Выписки из ЕГРН

К моменту изменений назрела проблема по сделкам, заключенным на рынке недвижимости: Кроме того, иск о признании ничтожной сделки могло предъявить любое лицо. Указанная возможность на практике приводила к злоупотреблениям лиц, которые, не имев конкретного интереса в заключенной сделке, пытались ее заничтожить. Теперь как по оспоримой, так и по ничтожной сделке требования в суд о признании ее недействительной вправе предъявить только сторона соглашения или прямо указанное в законе лицо, например попечитель, иными словами — лицо, имеющее интерес в оспаривании сделки ст.

Основная причина признания сделок недействительными по ничтожности — сделка, совершенная недееспособным лицом, ст.

То есть гражданин, продающий жилье, был до совершения договора продажи лишен дееспособности по суду. По такой сделке суд обяжет стороны вернуть друг другу все полученное по договору купли-продажи. Покупатель по данной сделке — более слабая сторона, так как, вернув купленное жилье, возникает вопрос с возвратом денег, которых у недееспособного, конечно, уже нет. По оспоримым сделкам вне конкуренции ст. Если в первом случае достаточно факта подтверждения недееспособности — решения суда о признании гражданина недееспособным, то применительно к ст.

Удивительно, но факт! Я объяснила своим клиентам, на основании чего я решила, что в дальнейшем будут проблемы.

На практике решающую роль играет заключение эксперта, если в достоверности экспертного заключения у суда сомнений нет обычно так оно и есть. Иные доказательства, например показания свидетелей, могут носить весьма условное значение для решения суда. Говоря о правовом механизме защиты права приобретателя жилья, можно сказать, что по сути их два: В первом случае по сделкам установлен срок исковой давности в один год для оспоримой сделки и три года — для ничтожной.

По ничтожным сделкам, где требование заявляется стороной сделки, срок исковой давности начинает течь с момента исполнения договора, если требование заявляется третьим лицом — то с момента, когда он узнал или должен был узнать о факте заключения договора.

Удивительно, но факт! Достаточно ли защищены права покупателя недвижимости сегодня и что бы вы предложили изменить в законодательстве, если бы была такая возможность?

ГК РФ в квалификацию притворной сделки. Притворная сделка, последствия которой — ничтожность, теперь и сделка, совершенная на иных условиях, чем это указано в договоре. Эти изменения могут иметь последствия для сторон при занижении стоимости в сделке для оптимизации налогообложения.

Какие на сегодняшний день самые распространенные причины недействительных ничтожных и оспоримых сделок? Частое это явление или редкое? Были ли в вашей практике или в истории фирмы такие случаи и если да, чем это закончилось для покупателя? Поэтому уважающие себя и ценящие свою репутацию профессиональные участники рынка недвижимости стараются держаться от таких сделок подальше. То же самое можно сказать и о ничтожных сделках. Другое дело — сделки, при которых одна из сторон несет тот или иной риск, включая риск оспаривания совершаемой или предыдущих сделок с объектом.

Такие риски могут быть никак не связаны с правонарушениями, но присутствовать в истории объекта. Задача специалиста, сопровождающего покупателя, — своевременно выявить этот риск или риски, оценить их величину, предложить возможные способы минимизации и дать соответствующие рекомендации клиенту. Задача специалиста, сопровождающего продавца, — обнаружить и минимизировать риски оспоримости предыдущих сделок с объектом еще на стадии подготовки документов продаваемого объекта, дать свою мотивированную оценку рисков контрагенту покупателю.

Нередко оценка возможной оспоримости сделок и вероятных последствий становится предметом жарких споров между продавцом и покупателем с участием их юристов, агентов и банковских специалистов. Иногда в этих спорах побеждает здравый смысл, иногда — нет.

На практике приходится встречаться с очень разным отношением заинтересованных участников дебатов к таким факторам риска оспоримости сделок, как, например: Список можно продолжать, и у каждого опытного специалиста найдется, чем его дополнить.

Юридическая помощь

Но самые запоминающиеся случаи — это когда коллеги пытаются скрыть от тебя риски своего объекта. Во-первых, потому что Росреестр контролирует права несовершеннолетних и не проводит сделки с их собственностью без разрешения органов опеки.

Во-вторых, рынок риэлторских услуг сейчас более прозрачен, в нем работают крупные компании. В-третьих, с введением понятия "добросовестный приобретатель" покупатели стали более защищены, если по квартире зарегистрирован переход прав по правилам Росреестра и если в договоре купли-продажи стоит полная стоимость.

Читайте по теме

Тем не менее, оспоримые сделки есть. И, как правило, наиболее частые их причины следующие: Как можно минимизировать риски при покупке квартиры? Я бы советовала сразу исключить из списка недавнюю ренту, наследство менее трех лет, а также наследство и дарение от чужого лица не родственника.

Удивительно, но факт! Если заключена сделка с целью избежания алиментной ответственности, то лицо, которое получает алименты, является заинтересованным и тоже имеет право оспаривать сделку в суде.

Сейчас на рынке масса вариантов и рисковать не стоит. Выбранный вариант следует тщательно проверить.

Удивительно, но факт! Эти изменения могут иметь последствия для сторон при занижении стоимости в сделке для оптимизации налогообложения.

Лучше с помощью специалиста. Были ли в вашей практике случаи признания нотариально удостоверенной сделки купли-продажи квартиры недействительной? Если да, то чем это закончилось для покупателя? Бывают ли случаи, когда вы не рекомендуете покупать квартиру из-за высокой вероятности признания в будущем сделки недействительной?

Исходят такие предложения не от продавцов, а от покупателей, и касаются, например, проведения расчетов в необычных формах, формально никак не связанных с покупаемой недвижимостью. Я объяснила своим клиентам, на основании чего я решила, что в дальнейшем будут проблемы.

Как вы относитесь к страхованию риска утраты права собственности? Рекомендуете ли при каждой покупке недвижимости оформлять такую страховку? В наше непростое время любая компания запросто может закрыться или объявить себя банкротом.

Удивительно, но факт! Такой договор можно оспорить в любой момент, в том числе и после передачи недвижимости исполнение обязательств, предусмотренных договором.

А бывает, договоры страхования составляются так хитро, что исключают возмещение убытков при некоторых вариантах событий. Пример тому — дело Чалаевых, по которому несколько лет шли суды между страховой компанией и ипотечным банком.

Достаточно ли защищены права покупателя недвижимости сегодня и что бы вы предложили изменить в законодательстве, если бы была такая возможность? Государству нужно решить вопрос гарантии обеспечения стопроцентной компенсации добросовестным лицам, которые в результате признания сделок недействительными остаются без денег и жилья, что требует принятия принципиального решения, определения реального гаранта законности права собственности с внесением соответствующих законодательных изменений.

Это, в свою очередь, приведёт и к вопросу системного решения проблемы оборота вторичного жилья, где немаловажен вопрос о принятии закона о риэлтерской деятельности и где должно найти отражение решение вопроса с лицензированием, объемом деятельности и ответственностью агентов, брокеров, которые всегда были и будут важным элементом упорядочивания гражданского оборота жилья и первым профессионалом, которого встречают покупающие или продающие недвижимость граждане.



Читайте также:

  • Постановление пленума верховного суда рф о судебной практике по хулиганству