Обзор практики по договору купли-продажи недвижимости


Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости Рассмотрим некоторые споры, которые могут возникать при совершении сделок купли-продажи с недвижимостью. Сделки купли-продажи недвижимости по результатам приватизации государственного имущества в зависимости от оснований для признания их недействительными могут быть ничтожными либо оспоримыми. Товарищество с ограниченной ответственностью предъявило иск к акционерному обществу и фонду имущества о признании недействительным договора купли-продажи нежилого помещения.

Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости

Сделка оспаривалась истцом по мотиву несоответствия ее требованиям законодательства. Товарищество, ссылаясь на п. Основных положений программы приватизации утверждало, что имеет исключительное право приобретения в собственность спорного здания, поскольку трудовой коллектив выкупил имущество, находящееся в помещении магазина. В иске отказано в связи с истечением годичного срока исковой давности. Однако при разрешении спора с судом не были учтены следующие обстоятельства.

Удивительно, но факт! В силу статьи Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам относятся объекты, прочно связанные с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

В силу Гражданского кодекса РФ ст. В соответствии с п. Учитывая, что Кодекс не исключает возможности предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица.

При этом следует учитывать, что эти требования могут быть предъявлены в суд в сроки, установленные п. Поскольку суд первой инстанции отказал истцу в иске в связи с истечением годичного срока исковой давности, не исследовав оснований заявленных требований и не определив, к какому виду сделок относится оспариваемый договор, кассационная инстанция обоснованно отменила решение суда первой инстанции, направив дело на новое рассмотрение.

Удивительно, но факт! Учитывая эти обстоятельства, суд первой инстанции иск прокурора удовлетворил, признав договор купли-продажи недействительным.

Для отчуждения недвижимого имущества, внесенного в уставный капитал акционерного общества, решение общего собрания об уменьшении уставного капитала требуется в случаях, установленных законодательством. Акционерное общество продавец предъявило иск к коммерческому банку покупателю о признании недействительным договора купли-продажи здания. В обосновании исковых требований акционерное общество указало, что здание внесено в уставный капитал и его продажа влечет за собой уменьшение этого капитала.

Согласно уставу вопросы уменьшения уставного капитала отнесены к компетенции общего собрания, которое не принимало решение о продаже здания и уменьшения уставного капитала. Акционерному обществу в иску отказано. При вынесении решения арбитражный суд правомерно исходил из следующих обстоятельств. В соответствии со ст. Собственнику принадлежит права владения, пользования и распоряжения своим имуществом ст.

В данном случае оспариваемая сделка совершена генеральным директором акционерного общества в пределах предоставленных ему полномочий. Стоимость проданного здания не превысила этого размера.

Каких-либо ограничений на отчуждение внесенного в уставный капитал имущества учредительные документы не содержат. Уставный капитал в балансе предприятия отражается в денежном отражении, а не в виде конкретных видов внесенного имущества. Из предоставленного акционерным обществом бухгалтерского баланса такой вывод не вытекает.

Таким образом, довод истца о том, что оспариваемая сделка осуществлена лицом с превышением предоставленных полномочий не основан на законодательстве и положениях устава. Не завершенный строительством объект может быть предметом договора купли-продажи, а право собственности на него возникает с момента государственной регистрации. Прокурор предъявил иск в интересах отделения Сбербанка о признании недействительным договора купли-продажи незавершенного строительством объекта, заключенного между акционерным обществом и обществом с ограниченной ответственностью.

В обосновании иска прокурор указал, что отделение Сбербанка приобрело у акционерного общества незавершенный строительством объект по договору купли-продажи.

Объект передан по приемо-сдаточному акту, оплачен покупателем. Однако переход права собственности незарегистрирован, поскольку комитет по земельным ресурсам отказался произвести такую регистрацию.

Несмотря на наличие указанного договора, акционерное общество продало этот же объект обществу с ограниченной ответственностью. При рассмотрении данного спора возник вопрос о том, может ли быть предметом договора купли-продажи незавершенный строительством объект недвижимости и подлежит ли регистрации переход права собственности.

Удивительно, но факт! Согласно статье Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства сторон прекращаются в связи с исполнением.

Виды объектов гражданских прав, нахождение которых в обороте не допускается объекты, изъятые из оборота , должны быть прямо указаны в законе. Гражданское законодательство не устанавливает каких-либо ограничений в отношении приобретения и перехода прав на объекты незавершенного строительства.

Удивительно, но факт! При этом следует учитывать, что эти требования могут быть предъявлены в суд в сроки, установленные п.

Таким образом, эти объекты не изъяты из гражданского оборота и могут отчуждаться собственником другим лицам. В силу статьи Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам относятся объекты, прочно связанные с землей, т. Из материалов дела следовало, что на участке возведен фундамент и стены дома. Перемещение этого объекта без несоразмерного ущерба невозможно.

Судебная практика

Следовательно, данный объект является объектом недвижимости. В связи с этим комитет по земельным ресурсам, осуществляющий в этом регионе регистрацию и оформление документов о правах на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость, на основании Указа Президента Российской Федерации от Отказ комитета от государственной регистрации заинтересованная сторона может обжаловать в арбитражном суде.

Поскольку спорное имущество обременено правами отделения сбербанка на основании договора купли-продажи, продавец акционерное общество потерял право распоряжаться им любым способом. С учетом изложенного суд обоснованно удовлетворил иск прокурора. Если обязательства по договору купли-продажи исполнены сторонами надлежащим образом, продавец не вправе требовать внесения изменения в этот договор в части увеличения цены проданного имущества.

Метод оплаты:

Акционерное общество предъявило иск обществу с ограниченной ответственностью о внесении в пункт 3. Арбитражный суд исковые требования удовлетворил, сославшись на то, что покупатель допустил просрочку в оплате и последний платеж произвел в период, когда должна была производиться переоценка фондов.

Однако судом не учтены следующие обстоятельства. Между акционерным обществом продавцом и обществом с ограниченной ответственностью покупателем заключен договор купли-продажи имущественного комплекса. Стоимость перечислена продавцу частями.

Имущество передало покупателю по акту приема-передачи после его полной оплаты. Согласно пункту 1 статьи Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Поскольку обязательство сторон по договору исполнены, у суда отсутствовали правовые основания для увеличения цены по п. С учетом изложенного Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации отменил судебные акты и отклонил исковые требования акционерного общества.

Невыполнение покупателем обязательств по оплате недвижимости, предусмотренных договором купли-продажи, может служить основанием к расторжению этого договора.

Комитет по управлению имуществом продал товарищество с ограниченной ответственностью автозаправочную станцию. Обязательства по оплате покупателем не исполнены, вследствие чего комитет предъявил ему иск о расторжении договора. Поскольку покупатель допустил существенное нарушение условий договора суд правомерно расторг заключенный договор. Акционерное общество, приобретшее имущество у товарищества с ограниченной ответственностью, созданного в порядке приватизации, не вправе требовать от комитета по управлению имуществом продажи ему жилого помещения, в котором находится это имущество, на условиях, предусмотренных п.

Акционерное общество предъявило иск к комитету по управлению имуществом о понуждении заключить договор купли-продажи нежилого помещения. Из предоставленных в арбитражный суд документов следовало, что товарищество по результатам конкурса приобрело имущество кафе муниципального предприятия общественного питания кроме нежилого помещения и в последующем продало его акционерному обществу. Акционерное общество заключило с комитетом долгосрочный договор аренды помещения кафе.

Гражданское право

Решением арбитражного суда исковые требования удовлетворены на основании п. Государственной программы приватизации муниципальных предприятий в Российской Федерации от Между тем суд при вынесении решения не учел следующие обстоятельства.

Удивительно, но факт! Отказ комитета от государственной регистрации заинтересованная сторона может обжаловать в арбитражный суд.

В соответствии с пунктом 2. В соответствии с пунктом 4.

Удивительно, но факт! Не менее часто встречаются споры, разгоревшиеся из-за общей собственности, но уже на обычные квартиры или отдельные домовладения.

Поскольку акционерное общество не относится к субъектам, указанным в пп. Арендатор, заключивший договор аренды нежилого помещения на основании аукциона, имеет право на выкуп арендуемого помещения в собственность. Акционерное общество предъявило иск к комитету по управлению имуществом о понуждении заключить договор купли-продажи арендуемого нежилого помещения.

Арбитражный суд отклонил исковые требования по тому мотиву, что акционерное общество не относится к числу арендаторов, которые имеют право на выкуп арендуемого помещения в соответствии со статьями 5.

Кассационная инстанция отменила решение суда первой инстанции и удовлетворила иск акционерного общества по следующим основаниям. Следовательно, комитет по управлению имуществом должен заключить с ним договор купли-продажи.

Удивительно, но факт! Однако отчуждать и приобретать жилье, что очевидно, могут не только физические лица.

Арендатор, не выкупивший арендованное имущество, не в праве отчуждать его третьим лицам. Комитет по управлению имуществом обратился в арбитражный суд с иском к товариществу с ограниченной ответственностью и акционерному обществу о признании недействительным Договора купли-продажи здания кафе, заключенного между ответчиками, и применения последствий недействительности сделки. Об отчуждении здания комитет узнал только в году, когда акционерное общество покупатель обратилось к нему за получением документа, подтверждающего право собственности на здание.

При рассмотрении данного дела установлено, что между комитетом по управлению имуществом и товариществом, являющимся правопреемником арендного предприятия был переоформлен ранее заключенный договор аренды с правом выкупа. Товарищество уплатило переданное в аренду имущество при его выкупе частично. Не выкупив здание кафе, товарищество передало его акционерному обществу. Поскольку товарищество не приобрело право собственности на здание кафе, оно не в праве было распоряжаться имуществом, относящимся к муниципальной собственности и отчуждать его другому юридическому лицу.

Следовательно, арбитражный суд обоснованно удовлетворил исковые требования по управлению имуществом. Апелляционная и кассационная инстанции решения суда первой инстанции оставили без изменений.



Читайте также:

  • Споры в трудовом праве
  • Обращение взыскания на заложенное имущество шпаргалка